フラット35適合住宅はお徳か？

フラット35という言葉を聴くようになって久しいですが、この3月8日からの住宅エコポイントの開始と併せてより一層耳にすることが増えた気がします。

そもそも、フラット35とは、簡単に言うと、
最大で35年間、金利が返済終了まで固定される住宅ローンのこと。

そのほか、融資を申し込む際の保証料、繰り上げ返済をする時の手数料などが無料などのメリットがあります。

反対にデメリットはというと、

一つ目にフラット35はすべての物件で利用できるわけではありません。
それは「利用できる条件」のなかに「一定の水準を満たした住宅でなければならない」という項目があります。

次に二つ目ですが、融資を受ける際に受ける審査の収入基準が、民間の住宅ローンに比べて厳しいものであるということです。

融資を受けるには、年収に対する年間返済の負担率が25パーセント、毎月の返済額にして４倍以上の月収が必要になってきます。
このことから、融資を受けるにはそれ相応の収入が必要で、そうでない場合には、返済期間を必要以上に長くのばさないといけないことがありえます。

これは、そもそもこの融資制度は、利用者が民間の金融機関に融資を受け、その金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機関に譲渡します。住宅金融支援機関はそれを住宅ローン担保という債権のようなものに証券化して、投資家に売却するという仕組みになっています。

これって、昨今、世界同時不況をもたらしたアメリカの「サブプライムローン」と同じ仕組みなわけです。
しかし、大きく違うのはこの前述の「収入基準」が厳しいことです。

収入基準を甘くして、投資の利潤ばかりを高くしたら破綻するに決まってます。

アメリカの場合がそうでした。住宅需要が今後も高まり続けるであろうという希望的予測から、基準をあまーくしてしまったツケがきてしまったのです。

もちろん、何十年、いや今の世の中数年先のことさえわかりませんが、この「フラット35」に関しては一応、安全と思われる基準を設けているローンであるということです。

メリット、デメリットを書きましたが、注目したいのは「一定の水準を満たした住宅でなければならない」という条件があること。
これは、言い換えればフラット35が利用できると住宅というのは優良住宅であるというお墨付きをもらったも同然であるということです。

このフラット35に加えて、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初10年間は1％、11年目から20年までは0.3％の金利の引下げを受けることができる「フラット35Ｓ」という制度も平成21年4月1日からは登場し、ますます利用者は増えていると思われます。

もちろん、事業者（建てる側）もこの制度に適合する住宅を作る努力をするようになると思われます。

この制度によって、住宅の建築水準があがって行くことを心より願いますが、ただ心配なのが、この大義が空洞化して「これを付けていればＯＫ」「意味はないけど、これを使えばＯＫがでる」などとだけはなって欲しくないものです。

どうか、時代に見合った制度改正をしていっていただきたいと思います。

先日、弊社でホームページ制作をさせていただいた、新小岩の「株式会社ワールド」様の建売住宅は全てこのフラット35に適合した住宅です。

数年前より、この制度に着目してより安く、高性能な建築ができるように努力されています。

葛飾区・江戸川区・足立区で戸建住宅をお探しの方は是非ご相談されてください。

http://www.w-shinkoiwa.co.jp/

2009年大きく変わった住宅ローン制度ですが、現在の制度に併せてとっても分かり安く書かれたローンの借り方の本がありました。
これから住宅ローンを組む人はもちろん、もう既に組んでいる人にもお勧めです。


「住宅ローン」賢い人はこう借りる!

次回は、助成金制度も使える長期優良住宅について書こうと思います。

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